國內(nèi)首單以個人住房公積金貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)支持證券“匯富武漢住房公積金貸款1號資產(chǎn)支持專項計劃”將在上交所上市交易。業(yè)內(nèi)人士認為，這一產(chǎn)品標志著萬億級的公積金貸款存量資產(chǎn)迎來盤活良機。
今年以來，各類資產(chǎn)證券化項目使得地產(chǎn)業(yè)金融化的趨勢越加明顯。繼6月萬科發(fā)布國內(nèi)首只基于商業(yè)寫字樓物業(yè)費收入的公募REITs基金之后，世茂地產(chǎn)也在7月推出了首單針對物業(yè)費的資產(chǎn)證券化項目。
財富證券研究員周潔認為，資產(chǎn)證券化作為金融創(chuàng)新的產(chǎn)物，不僅為原始資產(chǎn)擁有人優(yōu)化了資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，也為投資者提供了一種全新的能夠帶來穩(wěn)定收益的金融產(chǎn)品。個人住房抵押貸款支持證券具備成為我國資產(chǎn)證券化市場主要品種的潛在規(guī)模。
從海外經(jīng)驗來看，全球的REITs產(chǎn)品目前大概有700多只，總市值是1.5萬億，其中美國是全球最大的REITs產(chǎn)品國，擁有1萬億元美元的市值，英國、日本和香港在REITs的發(fā)展方面也有重要的地位。
業(yè)內(nèi)人士認為在中國REITs的發(fā)展?jié)摿薮?。深圳證券交易所副總經(jīng)理林凡認為，像萬科在前海的寫字樓租金收入為投資標的的公募REITs產(chǎn)品，是對國內(nèi)市場傳統(tǒng)證券產(chǎn)品的一個有效補充，相信未來國內(nèi)的REITs品種會不斷增加，規(guī)模會不斷擴大，可能會成為資本市場的一個重要產(chǎn)品。
林凡表示，REITs在滿足市場的融資需求和服務(wù)實體經(jīng)濟方面，也有很大的現(xiàn)實意義。特別能夠有助于撬動社會的資本，來參與商業(yè)地產(chǎn)、公共物業(yè)等房地產(chǎn)項目的開發(fā)。境外的市場經(jīng)驗證明，REITs是作為一個市場化的融資工具，通過收購建成物業(yè)或合作經(jīng)營等創(chuàng)新模式，能夠盤活存量資產(chǎn)，加快建設(shè)資金的流轉(zhuǎn)速度，從而促進整個房地產(chǎn)行業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。公募REITs等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品為房企提供了一個公開、健康、透明、高效的融資渠道。
萬科企業(yè)股份有限公司高級副總裁祝九勝認為，REITs等資產(chǎn)證券化的金融產(chǎn)品是一個現(xiàn)金流的互換，資金的跨期、錯期的配置，房企如果能夠提供良好的基礎(chǔ)資產(chǎn)，并借助資產(chǎn)管理機構(gòu)的資產(chǎn)管理能力，能夠提供穩(wěn)定的收益，讓社會各方面都參與到城市基礎(chǔ)建設(shè)、物業(yè)運營的生態(tài)中。
中信金石基金管理有限公司執(zhí)行總經(jīng)理羅霄鳴表示，通過REITs等資產(chǎn)證券化的金融工具，把房企重資產(chǎn)的增值收益完全從企業(yè)里剝離出來，引入市場投資人進入進去，一方面減輕了企業(yè)報表的負債狀況，另一方面市場資金在房企本身產(chǎn)業(yè)項目整合，又能在重資產(chǎn)的投資中獲取比較穩(wěn)定、風(fēng)險較低的優(yōu)質(zhì)回報，雙方共贏。
易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認為，一線城市如北上廣深已進入房地產(chǎn)的投資和資本運作，二三四線城市仍處于產(chǎn)品開發(fā)階段。我國房地產(chǎn)市場處于第一階段和第二階段之間，未來的走向是開發(fā)型向資本型邁進?，F(xiàn)在房地產(chǎn)和金融機構(gòu)的融合越來越緊密，未來金融資本一定會變成房產(chǎn)市場的強心針，今后大的商業(yè)物業(yè)、物流一定是和RITES相結(jié)合的，因為其過去2－3的租金回報率不足以支撐運營。
